La reciente publicación del Decreto Legislativo N.° 1726 trae varios cambios en la gestión predial para infraestructura pública, transitando de un modelo "predio por predio" hacia un esquema en bloque. Esta reforma estructural busca dotar de celeridad a la ejecución de proyectos prioritarios, introduciendo mecanismos de gestión masiva, predictibilidad de costos y mayores facultades para el control de interferencias.
1. De la Expropiación Individualizada a la Gestión en Bloque
La norma introduce la figura de la Adquisición y Expropiación en Bloque, permitiendo a las entidades públicas (Sujeto Activo) agrupar múltiples inmuebles para su tratamiento simultáneo. Este cambio de enfoque responde a la necesidad de optimizar los tiempos en proyectos de gran envergadura, como aquellos ejecutados bajo modalidades de Asociaciones Público Privadas (APP) o Acuerdos de Gobierno a Gobierno, donde la disponibilidad de terrenos es crítica para el inicio de obras.
Esta gestión masiva apunta a una eficiencia operativa de predios con características similares (zonificación, uso, restricciones técnicas), evitando los "cuellos de botella" que genera la actual negociación individual secuencial. Del mismo modo, está buscando predictibilidad y homogenización. Al estandarizar los valores unitarios dentro de un mismo bloque se reduciría la dispersión de precios por metro cuadrado en zonas homogéneas, otorgando mayor certeza sobre el presupuesto total y reduciendo la discrecionalidad en las valorizaciones individuales.
Cabe señalar que, conforme a esta norma, la determinación de qué predios son "similares" y, por tanto, pueden agruparse en un bloque, es una facultad exclusiva de la entidad pública (Sujeto Activo). Esto significa que es la entidad titular del proyecto (MTC, ATU, Gobiernos Regionales, etc.) la que definirá -con base en criterios técnicos determinantes- el alcance del bloque. Dado que la norma está diseñada para brindar celeridad, la impugnación de la conformación del bloque no suspende el proceso de expropiación ni la entrega del bien. De hecho, si el propietario decide impugnar o rechazar la oferta basada en la tasación en bloque, podría perder automáticamente el incentivo del 20 % (por trato directo) o el incentivo adicional del 30% (por entrega anticipada).
2. Incentivos Económicos: Promoción del Trato Directo
Para reducir la litigiosidad y evitar la etapa de expropiación (que suele ser más lenta y costosa), la norma mantiene y ratifica una política agresiva de incentivos económicos para el Sujeto Pasivo:
- Incentivo del 20 %: Sobre el valor comercial de tasación para quienes acepten el Trato Directo.
- Incentivo del 30 %: Para quienes, además de aceptar el trato, garanticen la entrega anticipada de la posesión del inmueble.
3. Control de Interferencias: La Anotación Preventiva como escudo.
Uno de los mayores riesgos en la liberación de interferencias es la aparición sobrevenida de nuevas redes de servicios o edificaciones precarias tras la identificación del polígono del proyecto. Para mitigar esto, el marco normativo reforzado por este Decreto Legislativo potencia el uso de la anotación preventiva en los Registros Públicos.
Así, en primer lugar, se busca advertir a terceros sobre la afectación del predio, limitando legalmente la instalación de nuevas redes de servicios públicos o cambios de zonificación que encarezcan el proyecto. En segundo lugar, al "congelar" la realidad física y jurídica del área del proyecto, se facilitaría el cumplimiento de los cronogramas de entrega de áreas al concesionario o contratista, reduciendo los reclamos por demoras imputables al Estado.
Esta medida debería ayudar a cumplir con los plazos de ejecución de las metas de liberación. Para ello es fundamental la coordinación con las Empresas Prestadoras de Servicios (EPS).
4. Predios fuera del trazo o área del proyecto
Esta figura es una de las innovaciones más potentes del Decreto Legislativo bajo comentario, diseñada para resolver un problema operativo clásico en proyectos de infraestructura: las interferencias que técnicamente están "fuera" del trazo de la obra, pero cuya remoción es indispensable para que el proyecto funcione.
Tradicionalmente, la liberación se limitaba estrictamente al "derecho de vía" o polígono del proyecto. Si una tubería, un poste o una cámara de válvulas estaba ubicada a 50 metros fuera de ese polígono, pero necesitaba ser movida para conectar el servicio o liberar carga, la entidad pública no tenía facultades sobre el terreno externo. Esto generaba "cuellos de botella" paralizando indirectamente la obra principal.
Para “solucionar” este problema, a través del Decreto Legislativo N.° 1726 se autoriza expresamente al sujeto activo a adquirir o expropiar inmuebles que se encuentren fuera de los límites de la obra de infraestructura, siempre que la adquisición sea necesaria para lograr remoción, traslado y/o reposición para la liberación de interferencias y que se demuestre técnicamente que, sin ese terreno externo, no es posible liberar la interferencia que afecta al proyecto principal.
5. Otros
Es importante leer este Decreto Legislativo de la mano con la Ley N° 32441 que regula la promoción de la inversión privada mediante APP y Proyectos en Activos, que ha habilitado a PROINVERSION para que se constituya como Sujeto Activo hasta la suscripción del respectivo contrato, en los casos en los que ejerza el rol de Organismo Promotor de la Inversión Privada .
6. Retos de Implementación
En nuestra opinión, la operatividad de este Decreto Legislativo plantea desafíos significativos para las entidades ejecutoras:
- Identificación de Bloques: Requiere una capacidad técnica elevada para definir correctamente los "sectores homogéneos" y evitar impugnaciones por agrupaciones arbitrarias de predios disímiles.
- Coherencia en Tasaciones: La Dirección de Construcción del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento deberá asegurar que los valores unitarios sectoriales reflejen adecuadamente la realidad de mercado para no desincentivar el Trato Directo.
- Coordinación Interinstitucional: El éxito de la liberación de interferencias dependerá de la gestión política y técnica entre el Concedente y las empresas de servicios públicos.
Confiamos en que esta información le sea de utilidad a usted y a su empresa. De requerir asesoría legal sobre este tema, no dude en contactarnos.
Publicaciones relacionadas
